售后包租商鋪有風(fēng)險(xiǎn)
長(zhǎng)沙市民胡女士2016年時(shí)在長(zhǎng)沙富基世紀(jì)公園購(gòu)買(mǎi)了一間商鋪，購(gòu)房合同中約定該商鋪前五年歸開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，統(tǒng)一管理，給業(yè)主們返租。這樣的條件讓許多購(gòu)房者覺(jué)得省心，出售的商鋪也在2016年時(shí)被一搶而光。
時(shí)間來(lái)到2019年，約定的返租時(shí)間到了，但返租卻因開(kāi)發(fā)商的原因而擱淺，60多位業(yè)主無(wú)奈走上了維權(quán)之路。
針對(duì)社會(huì)上頻發(fā)的售后包租問(wèn)題，今天我們就通過(guò)這個(gè)案例來(lái)談?wù)劥祟惣m紛的解決之道。中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)  售后包租商鋪維權(quán)  
方案優(yōu)惠動(dòng)了心
很多人都知道投資售后包租的商鋪具有一定的危險(xiǎn)性，那么當(dāng)初購(gòu)房者是怎么下定決心購(gòu)買(mǎi)的呢？
我們從開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的《商鋪委托代管合同》中看到上面約定，2016年至2018年的返租租金可在首付房款時(shí)直接抵扣，返現(xiàn)金是從2019年的第一個(gè)季度開(kāi)始。這就使得購(gòu)房者當(dāng)初并不用支付很多的首付款，后期的租金收入也可以用來(lái)減輕按揭壓力，是不錯(cuò)的購(gòu)房計(jì)劃和投資選擇。  
返租泡湯還貸難
時(shí)間界至，開(kāi)發(fā)商違約沒(méi)返租金。
根據(jù)業(yè)主們的推算，如果返租不到位，那相當(dāng)于多花了二十至四十萬(wàn)買(mǎi)了這個(gè)商鋪。當(dāng)初以相對(duì)高的價(jià)格貸款購(gòu)買(mǎi)，就是想著能通過(guò)租金收入抵消一部分還貸壓力。現(xiàn)在每月要還七八千元貸款，購(gòu)房者表示壓力很重。  
開(kāi)發(fā)商：請(qǐng)業(yè)主們耐心等待
業(yè)主代表找到開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商表示認(rèn)可合同，但是現(xiàn)在因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商實(shí)際控制人變化等原因，眾多信息需要重新對(duì)接調(diào)整，批款流程還沒(méi)有走完。暫時(shí)需要業(yè)主耐心等待。  
 
“售后包租”到底是什么？
售后包租，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買(mǎi)受人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。
售后包租、售后返租、變相的售后包租都是房屋銷售模式。它們無(wú)一不是以無(wú)風(fēng)險(xiǎn)、保收益而且高收益作為噱頭吸引購(gòu)房者，其真實(shí)目的是快速回籠資金去庫(kù)存。這種模式下出售的商鋪和產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)演變?yōu)橐环N證券化的資產(chǎn)，成為投資者購(gòu)買(mǎi)的是一種標(biāo)準(zhǔn)化的理財(cái)產(chǎn)品。
 
“售后包租”是否合法？
售后包租有兩種情況，一種是現(xiàn)房銷售后的售后返租，另一種是期房銷售的售后返租。前一種是合法的，后一種則是違規(guī)的。有的開(kāi)發(fā)商以高回報(bào)為誘餌盲目抬高房?jī)r(jià)，誘使購(gòu)房人購(gòu)買(mǎi)，將“售后返租”演變?yōu)樽兿嗳谫Y，性質(zhì)發(fā)生了根本改變。
有關(guān)“售后返租”的法律規(guī)定：
《商品房銷售管理辦法》第十一條規(guī)定，“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。”此條規(guī)定是禁止未竣工的商品房售后包租，但已竣工的商品房顯然不在此限。
 
高風(fēng)險(xiǎn)，套路深
我們遇到過(guò)很多案例，一旦開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)惡化，租金便無(wú)法定期給到業(yè)主了，到業(yè)主想到要維權(quán)時(shí)只能找當(dāng)時(shí)簽協(xié)議公司，但是這家與開(kāi)發(fā)商有關(guān)聯(lián)公司往往是沒(méi)有實(shí)際支付能力的，所有的風(fēng)險(xiǎn)都只能由業(yè)主自己來(lái)承擔(dān)。
 
業(yè)主維權(quán)如何做？
（一）申請(qǐng)相關(guān)政府部門(mén)出面解決
通過(guò)調(diào)查取證找出的開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)建設(shè)和銷售中存在的問(wèn)題，向不同的主管機(jī)關(guān)發(fā)出查處申請(qǐng)，讓這些部門(mén)在職責(zé)范圍內(nèi)督促開(kāi)發(fā)商為業(yè)主解決問(wèn)題。
值得注意的是，如果是律師來(lái)操作，會(huì)將調(diào)查結(jié)果形成法律意見(jiàn)，有理有據(jù)的向相關(guān)分管部門(mén)進(jìn)行申請(qǐng)。這與業(yè)主拉橫幅、上訪，有著本質(zhì)的區(qū)別。
（二）行政訴訟和談判
如果政府部門(mén)不予回應(yīng)或不履行法定職責(zé)，我們會(huì)針對(duì)政府部門(mén)提起行政訴訟，目的是給政府施加一定壓力，讓政府介入到我們案件中來(lái)。然后通過(guò)政府給開(kāi)發(fā)商施加壓力，謀求解決問(wèn)題的談判機(jī)會(huì)。
（三）民事訴訟和談判
在相關(guān)證據(jù)收集齊全后，結(jié)合前面一系列的工作做訴訟方向的確定。
此類案件往往涉及人數(shù)多、涉案金額大。如果開(kāi)發(fā)商資不抵債，業(yè)主們想要通過(guò)申請(qǐng)對(duì)方破產(chǎn)來(lái)維權(quán)，需要非常專業(yè)的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，還要熟悉相關(guān)的流程。
由于每個(gè)業(yè)主的情況各不相同且想法也不一樣，維權(quán)積極性也可能參差不齊，想要將這成百上千的業(yè)主集體維權(quán)難度可想而知。
所以，如果要走法律途徑維權(quán)，最好還是聘請(qǐng)專業(yè)律師進(jìn)行操作，因?yàn)橹挥性谙嚓P(guān)事實(shí)清楚，相關(guān)訴訟請(qǐng)求有法律依據(jù)或合同約定的情況下才會(huì)獲得法院支持。
律師會(huì)根據(jù)具體情況給您相應(yīng)的建議，為您的房產(chǎn)交易保駕護(hù)航。切勿盲目維權(quán)浪費(fèi)訴權(quán)，讓自己的既得利益蒙受損失。
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溫馨提示： 看到“零風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)”大家一定要提高警惕，牢記天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐。